TINTEGGIATURA A FINE LOCAZIONE

TINTEGGIATURA A FINE LOCAZIONE

Nota a Cassazione n. 29329/2019

La pronuncia in esame, cui ha dato seguito anche la giurisprudenza di merito (v. Trib. Pavia 6.3.2020 n. 1765) ha esaminato, tra le altre, la legittimità della clausola – frequentissima nei contratti di locazione – in forza della quale il conduttore, al termine del contratto deve o quantomeno dovrebbe, ritinteggiare i muri dell’immobile.

La Suprema Corte, che ha richiamato un precedente non recentissimo (risalente al 1984) ha esaminato in ogni caso una fattispecie alquanto complessa che involgeva altresì vizi dell’immobile locato (infiltrazioni et similia). Il contenzioso locatizio, per quanto è possibile evincere dalle pronunce oggi esistenti non è mai esclusivamente deputato ad ottenere il facere tinteggiatura ma coinvolge anche profili di danno causati dal conduttore.

Ad avviso della Cassazione è nulla, ex art. 79 della legge 392 del 1978, la condizione contrattuale che oneri il conduttore della tinteggiatura dei muri al termine della locazione (sia ad uso abitativo che non) atteso che si tratterebbe di una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore e di un vantaggio (indebito) ulteriore al canone.

Si tratta a ben vedere di una decisione che pur dovendo essere contestualizzata, impone di tenere conto del normale deperimento dovuto all’uso dell’immobile in quanto “rientra nel normale degrado d’uso il fatto che dopo un certo periodo di tempo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti” (v. Cass. 4357/84  e Trib. Pisa, 04/04/2014).

Ciò che però lascia perplessi, della pronuncia della Cassazione è la normativa locatizia applicata. Attualmente convivono due discipline: quella della legge 392/78 e quella della legge 431/98. Quest’ultima, se all’art. 14 comma 4 ha stabilito l’abrogazione proprio dell’art. 79 della legge 392/78 relativamente alle sole locazioni ad uso abitativo, dall’altra all’articolo 13 comma 4 prevedeva che “per i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore  un  canone  superiore  a quello  massimo   definito,   per   immobili   aventi   le   medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell’articolo 2, sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della  presente  legge,  qualsiasi  obbligo  del  conduttore  nonchè qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello  contrattualmente stabilito.

Il riferimento al vantaggio economico scompare con la modifica intervenuta ad opera della legge 28 dicembre 2015, n. 208, art. 1 comma 59.

Ciò premesso, la pronuncia n. 29329/2019 sembrerebbe riguardare una locazione ad uso abitativo soggetta quindi anche alla disciplina della legge 431 del 1998 di talché non si comprende come non vi sia alcun riferimento all’abrogazione dell’art. 79 della legge 392/78 ed un riferimento ad una eventuale interpretazione della nuova disposizione dell’art. 13 legge 431/98 (la quale però non parla più appunto di vantaggio ma di “pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello stabilito”)

Infine, anche volendo considerare la tinteggiatura quale elemento rientrante nell’attuale formulazione dell’art. 13 della legge 431/98 rimarrebbe da chiarire, per questo particolare “onere”, la valenza e l’applicabilità dell’art. 1590 c.c. Bisognerà quindi capire se il conduttore, qualora in sede di stipula del contratto verifichi che l’immobile è stato tinteggiato a regola d’arte, sarà poi obbligato a riconsegnarlo comunque ritinteggiato o potrà invocare la giurisprudenza in materia e l’intervenuta abrogazione dell’art. 79 della legge 392 del 1978.